Налоговое право

Советы юриста. Налоги на недвижимость

В данной публикации Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» продолжает обобщать вопросы, задаваемые посетителями нашего сайта. На этот раз речь пойдет о налогах, налоговом вычете и других тонкостях при сделках с недвижимостью.

Квартира в собственности была менее 3 лет, вычет 13% процентов с покупки квартиры получил, продал за 3 150 000 рублей. С какой суммы необходимо заплатить налог? Возможна ли уплата налога частями или отсрочка уплаты налога?

Налог можно платить с разницы между расходами на приобретение квартиры и доходами от ее продажи, или с разницы между доходом от продажи квартиры и налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей — право выбора Вам предоставлено Налоговым кодексом РФ. Законодательством предусмотрена и процедура рассрочки уплаты налога в  случаях, указанных в ст. 64 Налогового кодекса РФ (например, в случае причинения лицу ущерба в результате стихийного бедствия, технологической катастрофы или иных обстоятельств непреодолимой силы, или в случае, когда имущественное положение физического лица исключает возможность единовременной уплаты налога). Вот и попробуйте, получив 3 миллиона рублей,  доказать налоговой инспекции Ваше тяжелое финансовое положение.

Правомерно ли уменьшение налогового вычета до 1/4 по причине того, что у двоих несовершеннолетних детей, участвовавших в покупке квартиры, двое родителей. Конституционный суд якобы определил получение налогового вычета в полном объеме, только для случая, если у детей один родитель. Таким образом поставив родителей в заведомо худшее положение по сравнению с другими налогоплательщиками только потому, что у родителей двое детей.

Вы не правы, налоговый вычет не зависит от количества детей-дольщиков. Важно то, кто из родителей по условиям договора оплачивал за детей их доли. Например, купили в 2007 году отец, мать, дочь и сын по 1/4 доле квартиру за 1 миллион рублей. При этом по условиям договора за дочь оплачивала квартиру мать, за сына – отец. Вычет делится пропорционально долям на купленную квартиру между дольщиками. Каждый из родителей получает вычет в размере: 1/4 доля своя + 1/4 доля ребенка = 1/2 доля вычета, т.е. по 500 тысяч рублей. каждому. Второй пример: такую же покупку совершили отец, мать, и сын. При этом купили по 1/3 каждый, а за сына платили совместно родители. Каждый из родителей получает вычет в размере: 1/3 доля своя + 1/6 доля ребенка = 1/2 доля вычета, т.е. по 500 тысяч рублей.

В 2007 году мы с женой купили комнату за 920 000 рублей в долевую собственность. Я хочу сделать имущественный вычет на свою долю (460 000 рублей). Но я не понимаю, как его рассчитать. Просто умножить эту сумму на 13%? Или это как-то связано с зарплатой? За 2007 год моя заработная плата составила 41400 рублей. И я получил вычеты на 7000 рублей (стандартный и за ребенка).

Размер Вашего налогового вычета составляет 460 тысяч рублей, если Вы купили комнату с женой в равных долях. А сумма налога, уплаченного с заработной платы и подлежащего возврату (неудержанию) составляет 13 % от 460 тысяч рублей.

Моя сестра в 2008 году продала квартиру, которая была приватизирована в 98-м году на мужа, 12-летнего ребенка и на нее в равных долях, и в том же году купила две квартиры на уже взрослую дочь и на себя с мужем. Нам сказали, что налог с проданной квартиры не взимается, т.к. владели они квартирой более трех лет. В налоговой сказали, что невзятие налога с проданной квартиры является вычетом, и получить вычет с купленной квартиры они уже не могут. Так ли это?

Это не так. Налоговый вычет при продаже недвижимости, который предоставляется ежегодно, и налоговый вычет при покупке жилья, который предоставляется один раз в жизни — два разных вычета. И предоставление одного из них на предоставление другого никакого влияния не оказывает.

Я купил квартиру и получил право собственности в апреле 2007 года за 1 547 500 руб. В марте 2008 года продал ее за 3600000р, вычетами не пользовался. Скажите, сколько надо будет уплатить налог с продажи квартиры?

13 % от 2 052 500 рублей — при применении разницы между доходом, вырученным от продажи квартиры и расходом, произведенным на ее приобретение (что более выгодно, чем применение налогового вычета в 1 миллион рублей, который можно ежегодно применять при продаже определенных видов недвижимости, в том числе и квартир). При этом Вы вправе использовать свое однократное право на получение налогового вычета по расходам на приобретение жилья в размере не более 1 миллион рублей. Изменения законодательства об увеличении размера этого вычета до 2 миллиона рублей на Вас не распространяются, т.к. квартиру Вы купили до 01.01.2008 года.

Какие налоги мне нужно будет заплатить при покупке квартиры на мое имя третьим лицом?

А это зависит от вида правоотношений между Вами и третьим лицом. Если это лицо оплатило приобретаемую Вами недвижимость безвозмездно, т.е. фактически совершило дарение денег, то тогда этот доход не облагается налогом. Если по соглашению с третьим лицом Вы должны компенсировать ему произведенные расходы, то тогда это фактически отношения займа, и у третьего лица может возникнуть налог на сумму дохода по заемным процентам или на сумму экономии на процентах при беспроцентном займе.

Я и мой муж приобрели квартиру в ипотеку в совместное пользование. Квартира находиться в собственности менее 3х лет, налоговый вычет не оформляли. Возникли следующие вопросы: 1) В данный момент идет речь о разводе и продаже квартиры. Хотела уточнить, сколько налогов нужно платить с продажи квартиры. Покупали за 4 млн. руб, а продаем за 5млн.руб (из которых возвращаем кредит банку 3,5 млн. руб). Покупатель требует указать в договоре всю цену сделки. 2) Слышала, что Минфин предлагал предоставлять полное освобождение от налога, если недвижимость является единственным жильем в собственности налогоплательщика или если налогоплательщик имеет место жительства «по адресу указанного объекта недвижимости. Так ли это? 3) Как быть с налоговыми органами, если продаю квартиру в Подмосковье, а покупаю во Владимире.

1) При применении налогового вычета налог на продажу квартиры составит 13 % от 4 миллионов рублей (5 млн. — 1 млн. вычета). Но если построить сделку так, что сначала Вы производите расход в 3.5 миллиона рублей на погашение ипотеки, а потом получаете доход от продажи этой квартиры в 5 миллионов, то при применении разницы между расходом на приобретение квартиры и доходом от ее продажей, размер налога составит 13 % от 1 миллиона рублей (5 млн. — сумма расходов на приобретение квартиры в 4 млн.).

2) Налогообложение осуществляется в соответствие с положениями Налогового кодекса РФ, который на сегодняшний день таких льгот не устанавливает. А предложения – это еще не закон.

3) Заплатить налог Вы можете в любом отделении Сбербанка. Налоговая декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом получения налога, по месту жительства налогоплательщика на момент подачи декларации. Лучше оплату налога произвести до момента подаче декларации, к которой приложить  копию квитанцию об оплате налога.

Я хотела бы узнать порядок налогообложения НДФЛ средств материнского капитала, который используется на приобретение квартиры. И будет ли в части этого капитала предоставлен имущественный налоговый вычет при покупке квартиры?

Материнский капитал налогом на доходы физических лиц не облагается, но и при предоставлении налогового вычета не учитывается.

Я – учитель. Наша семья в 2008 г. приобрела квартиру по программе «Жилье – бюджетникам». Специфика этой программы состоит в том, что мы приобрели квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа на 10 лет. Первый взнос в размере 800 000 рублей мною выплачен. Остальные выплаты мы производим равными долями в течение 10 лет. Квартира передана нам по акту приема передачи в пользование, владение. Собственником квартиры до окончания действия договора, т.е. в течение 10 лет до момента окончательной выплаты всей стоимости квартиры является продавец (ОАО «Городской центр – доступное жильё»). Могу ли я в этом случае получить налоговый вычет?

Если квартира Вам не принадлежит, Вы не сможете получить имущественный налоговый вычет, так как условием его получения является нахождение недвижимости в вашей собственности и подтверждение этого факта документами.  Кроме того, этот вычет предоставляется один раз в жизни, а значит, его целесообразно использовать в максимальном размере – 2 миллиона рублей.

В 2008 году я купил комнату в квартире за 1 100 000 рублей. Налоговая инспекция отказывается предоставить мне налоговый вычет в полном размере, т.к. считает, что при приобретении имущества в общую долевую либо совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности, т.е. конкретно для меня: 1 млн. руб. * доля в квартире. Правомерно ли это?

По моему мнению, Вы приобрели самостоятельный объект жилой недвижимости — комнату, соответственно вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, только  в размере не 1, а 2 миллиона рублей (для покупок, совершенных после 01.01.2008 года). Однако, позиция налоговой инспекции будет правомерной до тех пор, пока ее не изменит суд.

Отменен ли налог на дарение? Если родная тетя подарит мне земельный участок, который принадлежит ей на праве собственности, должен ли я уплатить с этого какой-нибудь налог?

В соответствие с п. 18.1) ст. 217 Налогового кодекса РФ от налога освобождено любое дарение, за исключением дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Налог при дарении этих видов имущества не уплачивается только при дарении между близкими родственниками, к которым относятся: супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры. Одаряемые, которые не входят в указанный список, уплачивают налог в размере 13 % от инвентаризационной (кадастровой) стоимости недвижимости. Так что, Вам налог платить придется.

Александр ПЕТРЕНКО, адвокат,