Налоги при приобретении и продаже недвижимого имущества

Налоги при приобретении и продаже недвижимого имущества — особенности предоставления имущественных налоговых вычетов. Советы юристов.

Статьи Налогооблoжение

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 787-75-75 (многоканальный), 649-41-49.

Налоги при приобретении и продаже недвижимого имущества — особенности предоставления имущественных налоговых вычетов. Советы юристов.

1. ВВЕДЕНИЕ
   2. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
   2.1. Имущественные вычеты при продаже недвижимо имущества 2.2. Имущественные вычеты при продаже иного имущества
   2.3. Особенности предоставления имущественных вычетов в связи с продажей имущества
   2.4. Особенности предоставления документов, подтверждающих время нахождения имущества в собственности лица
   2.5. Последовательность применения налоговых вычетов
   3. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ
   3.1. Размер имущественного вычета
   3.2. Основания для предоставления имущественного вычета
   3.3. Порядок и сроки предоставления имущественного вычета
   3.4. Особенности предоставления имущественных вычетов до и после 01.01.2001 г.
   4. ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА
2. ВВЕДЕНИЕ

Вступление в силу в 2001 году части II Налогового Кодекса Российской Федерации, до сегодняшнего дня вызывает большое количество вопросов у граждан, в связи с продажей и покупкой имущества. В основном, граждан беспокоят два вопроса: какой налог необходимо заплатить в связи с продажей имущества и какую сумму возможно получить от государства в связи с приобретением имущества?
Налоговый Кодекс Российской Федерации (далее по тексту НК РФ) состоит из двух частей. Первая часть НК РФ содержит общие положения возникновения прав и обязанностей сторон налоговых правоотношений. Часть вторая Кодекса определяет особенности возникновения, начисления, уплаты федеральных налогов, региональных налогов и сборов, местных налогов и устанавливает специальные налоговые режимы.
Налог на доходы физических лиц является федеральным налогом, ему посвящена Глава 23 части II НК РФ (до вступления в силу НК РФ, отношения по доходам физических лиц регулировались Законом № 1998-1 от 07.12.1991 г. «О подоходном налоге с физических лиц»). Указанная глава устанавливает объекты налогообложения, ставки налогов, применяемые к тому или иному доходу, порядок применения налоговых вычетов, особенности определения налоговой базы (т.е. суммы, с которой уплачивается налог) при получении доходов и др.
Особый интерес налогоплательщиков, как физических, так и юридических лиц, конечно же, вызывают налоговые льготы. Именно поэтому, в статье будет сделан акцент на налоговые льготы в связи с предоставлением имущественных вычетов (далее ИНВ) физическим лицам, предусмотренных ст. 220 НК РФ, т.е. — при продаже имущества и при приобретении имущества.
О том, как получить налоговые льготы, какие права и соответственно обязанности возникают при совершении сделок с имуществом граждан, и пойдет речь в данной статье.

2. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
   2.1. Имущественные вычеты при продаже недвижимо имущества

В подпункте 1 п. 1 ст. 220 НК РФ законодателем определен исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, при продаже которых установлен имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей — это жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки. Указанный имущественный вычет применяется в том случае, если перечисленное имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. С суммы продаваемого имущества стоимостью свыше 1 000 000 рублей, уплачивается налог на имущество по ставке 13 %.
Например, если налогоплательщик продает садовый домик стоимостью 2 000 000 рублей, находившийся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, он обязан заплатить налог на имущество в размере 130 000 рублей, исходя из следующего расчета:
— налоговая база — 1 000 000 рублей (2 000 000 (сумма сделки) рублей — 1 000 000 (имущественный вычет) рублей);
— сумма налога, подлежащая уплате в бюджет — 130 000 рублей (1 000 000 (налоговая база) рублей Х 13 % (налоговая ставка)).
Налоговая декларация должна быть подана налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Оплата налога, исчисленная в соответствии с декларацией, производится не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Если жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, находились в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже этого имущества. Другими словами, налогоплательщик не должен платить налог от продажи имущества, которое находилось в его собственности более 3 лет. В этом состоит смысл предоставления имущественного вычета. При этом налогоплательщик должен знать, что не освобождается от подачи декларации по налогу на доходы физических лиц.
ПРИМЕР 1:
В 2004 году гражданин продал квартиру, находившуюся у него в собственности 5 лет за 1 300 000 рублей. По итогам 2004 года гражданин обязан самостоятельно исчислить сумму налога и произвести расчеты с налоговым органом. Для получения имущественного вычета гражданин должен направить в налоговый орган по месту жительства заявление с просьбой предоставить ему имущественный вычет и налоговую декларацию по окончании налогового периода (финансового года). К заявлению гражданин обязан предоставить документы, подтверждающие время нахождения в собственности имущества и расходы по его приобретению и реализации. В декларации налогоплательщик должен указать:
— сумму дохода от реализации имущества — 1 300 000 рублей;
— сумму имущественного вычета — 1300 000 рублей;
— налоговую базу — равна нулю (если не было других доходов по ставке 13%);
— сумму налога к уплате — 0 рублей.
Таким образом, в данном случае, налог не начисляется и не уплачивается.

ПРИМЕР 2:
Возьмем ПРИМЕР 1 и предположим, что гражданин не предоставил в налоговый орган документы, подтверждающие, что имущество принадлежало ему на праве собственности менее 3 лет. В этом случае подлежит оплате налог в размере 39000 рублей:
— сумма дохода от реализации имущества — 1 300 000 рублей;
— сумма имущественного вычета — 1 000 000 рублей;
— налоговая база — 300 000 (1300000-1000000) рублей;
— сумма налога к уплате — 39000 (300000 Х 13 %) рублей.

2.2. Имущественные вычеты при продаже иного имущества

К иному имуществу, не перечисленному в п.2.1. настоящей статьи, применяется имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 125 000 руб. Указанный имущественный вычет применяется в том случае, если реализуемое имущество принадлежало гражданину менее 3 лет. При условии, когда имущество принадлежало гражданину на праве собственности более 3 лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Следует обратить внимание, что в случае продажи жилого помещения, которое ранее приватизировано вообще не было (например, комната в коммунальной квартире выкуплена из государственного или муниципального жилищного фонда), то имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику аналогично порядку предоставления имущественных налоговых вычетов после продажи иного имущества. Другими словами, в случае, если налогоплательщиком продано жилое помещение (неприватизированное), находящееся у него в собственности менее трех лет, ограничение по сумме налогового вычета составит не 1 000 000 рублей, а 125 000 рублей.

2.3. Особенности предоставления имущественных вычетов в связи с продажей имущества

Имущественный вычет по выбору налогоплательщика может быть предоставлен ему в иной форме — в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от реализации соответствующего имущества (за исключением реализации ценных бумаг, а также продажи имущества индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности — в последнем случае применяются вычеты, предусмотренные ст.221 НК РФ). Поэтому если налогоплательщик, например, купил автомашину, а в следующем году решил ее продать, он, при условии сохранения документов, подтверждающих ее оплату (выданная продавцом квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающая прием денег за автомобиль), вправе при подаче декларации за тот год, в котором состоялась продажа, уменьшить налоговую базу на сумму, указанную в квитанции.
Предположим, что налогоплательщик заключил со строительной (иной) организацией договор долевого участия в строительстве. Через какое-то время он решил уступить право требования к строительной организации о передаче в собственность квартиры, третьему лицу. В этом случае, речь пойдет не о продаже имущества, а о продаже имущественных прав. В этом случае у налогоплательщика не возникает права на имущественный вычет, предусмотренный подп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Заплатить налог ему придется со всей полученной от покупателя (цессионария) суммы. В аналогичной ситуации находится налогоплательщик при продаже доли в уставном капитале организации, при любой возмездной уступке права требования. Лишь в том случае, если налогоплательщик является индивидуальным предпринимателем, осуществляющим соответствующую операцию в рамках своей предпринимательской деятельности, он сможет вычесть фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, ранее понесенные им при оплате данного имущественного права (п.1 ч.1 ст.221 НК РФ). Избежать уплаты налога возможно, если покупатель оплатит в этом же налоговом периоде стоимость продаваемых имущественных прав, другими имущественными правами, например, правом требовать предоставления квартиры в собственность в другом строящемся доме. Такая сделка по своей сути является договором мены. Получается, что дохода у налогоплательщика не возникает, поэтому не возникает и обязанности оплатить налог.
При продаже налогоплательщиком имущества, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, у последнего возникает право на ИНВ. В этом случае имущественный вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле (при общей долевой собственности) либо по договоренности между ними (при общей совместной собственности). Следовательно, при реализации доли в праве собственности на квартиру, даже когда такая реализация не связана с реализацией квартиры в целом, физическое лицо вправе заявить вычет в размере, пропорциональном стоимости продаваемой доли. Иными словами, если реализуется 1/3 доля в праве собственности на квартиру, вычет по абз.1 подп.1 п.1 ст.220 НК РФ должен предоставляться в размере полученной от покупателя цены, но не более 1/3 от 1 000 000 руб., если такая доля была на праве собственности у налогоплательщика менее 3 лет.
Указанные в подп.1.п.1 ст.220 НК РФ суммы имущественного вычета в размере 1000000 рублей и 125000 рублей — являются максимальными и не зависят от числа объектов, реализованных налогоплательщиком в течение года. Так, при реализации за этот период нескольких машин, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе рассчитывать на уменьшение налоговой базы только на 125 тыс. руб. (либо на сумму документально подтвержденных произведенных им расходов, связанных с покупкой, ремонтом, улучшением внешнего вида указанных автомобилей).
Весьма невыгодно для налогоплательщиков положение п.2 ст.220 НК РФ, согласно которому имущественные налоговые вычеты предоставляются (за исключением случаев проведения операций с ценными бумагами) по окончании налогового периода. Ведь налогоплательщик подает декларацию в течение пяти дней после завершения расчетов с покупателем, а затем уплачивает по налоговому уведомлению сумму налога, рассчитанную налоговым органом без применения имущественного налогового вычета, который, исходя из буквального толкования п.2 ст.220 НК РФ, предоставляется по окончании налогового периода, т.е. года. В результате в течение года налогоплательщик уплачивает налог со всех полученных сумм, и лишь по окончании этого срока, после подачи им налоговой декларации за год и письменного заявления, излишне уплаченная сумма налога будет ему возвращена. Представляется, что справедливым решением проблемы было бы исключение слов «по окончании налогового периода» из п.2 комментируемой статьи.
В то же время, если налогоплательщик, продающий в течение года свое имущество, договорился с покупателем о том, что часть причитающейся суммы (например, один рубль) будет выплачена в последний день текущего года, то «день прекращения выплат» в смысле п.3 ст.229 НК РФ будет приходиться на последний день года. Такие условия договора позволят налогоплательщику подать письменное заявление о применении имущественного вычета одновременно с предоставлением налоговой декларации за год.
Имущественный налоговый вычет в случае нового строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или доли (долей) в них теперь может быть предоставлен не только по окончании налогового периода, но и до его окончания по желанию налогоплательщика.
Учитывая, что порядок предоставления налогоплательщику вычета по окончании налогового периода остался в целом прежним, остановимся лишь на порядке предоставления вычетов до окончания налогового периода. Этот порядок изложен в пункте 3 статьи 220 НК РФ, который вступает в силу с 1 января 2005 года.
Получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета до окончания налогового периода возможно при обращении его к одному из работодателей по своему выбору. В свою очередь работодатель обязан предоставить налогоплательщику имущественный налоговый вычет при соблюдении последним определенных условий:
1) Налогоплательщиком в налоговый орган должно быть предоставлено письменное заявление на получение имущественного налогового вычета.
2) Налогоплательщиком в налоговый орган должны быть представлены следующие документы, подтверждающие его право на получение имущественного налогового вычета:
при строительстве или приобретении жилого дома, в том числе не оконченного строительством, — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме — договор о приобретении указанного имущества или имущественных прав, акт о передаче имущества или имущественных прав либо документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;
платежные документы — квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
3) Право на получение имущественного налогового вычета должно быть подтверждено налоговым органом по установленной форме.
Имущественный налоговый вычет, предоставляемый налогоплательщику в сумме, полученной им от продажи жилых домов, квартир, дач и другого имущества теперь может предоставляться (начиная с 1 января 2005 г.) и с учетом сумм от продажи приватизированных жилых помещений. При этом следует оговориться, что статья 220 НК РФ в редакции, действующей до 1 января 2005 года, такие приватизированные жилые помещения относит к иному имуществу, после продажи которого имущественный налоговый вычет может составить не более 125 000 рублей в случае, если такое имущество находилось в собственности менее трех лет, а если более трех лет — в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Таким образом, нововведение увеличивает размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при продаже приватизированного жилья, находящегося в собственности менее 3-х лет, со 125 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Новая редакция статьи 220 НК РФ, выделив такое имущество как приватизированные жилые помещения, зародила у заинтересованных лиц сомнения в отношении того, кем должно было быть приобретено право собственности на продаваемое жилое помещение в порядке приватизации (например, комната в коммунальной квартире): тем налогоплательщиком, который претендует на имущественный налоговый вычет, либо любым иным лицом, который ранее обладал полномочиями собственника данного объекта жилищного фонда (например, один из предыдущих собственников комнаты в коммунальной квартире). В данной ситуации применению подлежит норма пункта 7 статьи 3 НК РФ, согласно которой неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Таким образом, после продажи приватизированного жилого помещения налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов независимо от того, кем было приватизировано данное имущество.

2.4. Особенности предоставления документов, подтверждающих время нахождения имущества в собственности лица

Определенные сложности на практике могут возникнуть при решении вопроса о том, в течение какого времени проданное имущество находилось в собственности налогоплательщика. Исходя из конструкции п.1 ст.220 НК РФ, налогоплательщику необходимо документально подтвердить период нахождения имущества в его собственности. Это наиболее актуально при продаже недвижимости.
Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимость. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной тем же законом.
Одним из оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество является судебное решение (п.1 ст.17 Закона о регистрации). В соответствии со ст.264 ГПК РФ суд по заявлению граждан устанавливает факты, имеющие юридическое значение, т.е. те, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав граждан или организаций. В частности, суд может установить факт владения строением на праве собственности в случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.
Следует также учитывать норму, закрепленную в п.4 ст.218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), согласно которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, а также другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. До принятия ГК РФ аналогичное положение содержалось в п.2 ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» и в п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР».
В свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выдаваемом органом по регистрации прав на недвижимое имущество, в графе «основания для государственной регистрации» обычно делается ссылка на справку о полностью выплаченном пае, при этом указывается номер и дата выдачи справки, кем она выдана, однако не указывается дата окончательного внесения пая, позволяющая определить дату возникновения права собственности на недвижимость (гараж, бокс, квартиру). При продаже гаража, квартиры, ранее принадлежавшей ЖК, ЖСК, ГСК, собственник — член кооператива, оформивший право собственности незадолго до продажи соответствующего объекта, для того чтобы воспользоваться вычетом в размере всей полученной от покупателя суммы, должен получить от кооператива справку с указанием даты полного внесения им пая и с этой даты исчислять время нахождения объекта в своей собственности.
ПРИМЕР
Физическое лицо получило в налоговом периоде 170 000 руб. от продажи индивидуальному предпринимателю автомобиля и гаража. По окончании календарного года на основании поданной таким физическим лицом декларации с указанием суммы, полученной от продажи автомобиля и гаража, налоговым органом предоставлен имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.1 п.1 ст.220 НК РФ, в размере 125 000 руб., поскольку физическим лицом не были представлены документы, подтверждающие фактические расходы на приобретение названного имущества, а также не был подтвержден период владения этим имуществом. Сумма разницы в размере 45 000 руб. (170 000 руб. минус 125 000 руб.) включена в налоговую базу, облагаемую налогом по ставке 13%.
Приведенный пример иллюстрирует необходимость для налогоплательщика подтверждать период нахождения у него в собственности того или иного объекта, для чего необходимо при продаже, например, автомобиля оставлять у себя ксерокопии полученных при покупке автомобиля документов (техпаспорт, свидетельство о регистрации транспортного средства), а также документов, выдаваемых при снятии автомобиля с учета (паспорт транспортного средства), чтобы облегчить получение в дальнейшем документов, подтверждающих период нахождения соответствующего имущества в его собственности.

2.5. Последовательность применения налоговых вычетов

Последний вопрос, имеющий важное практическое значение, касается последовательности применения различных налоговых вычетов, правом на которые обладает налогоплательщик. Например, вполне возможна ситуация, когда лицо имеет право и на имущественный, и на стандартные, и на социальные налоговые вычеты, а размер доходов, полученных им в течение года, не позволяет использовать их все. Если сначала будет применен имущественный налоговый вычет, который полностью перекроет общую сумму доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13 %, то остальные вычеты за соответствующий налоговый пер период «пропадут», так как на следующие налоговые периоды они перенесены быть не могут.
В таком случае сначала должны применяться стандартные и социальные налоговые вычеты и только потом, с учетом оставшейся части доходов, — имущественные.

3. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ
   3.1. Размер имущественного вычета

Если в течение года, налогоплательщиком была израсходована сумма на новое строительство либо приобретены на территории РФ жилой дом, квартира или доли в них в соответствии с положениями подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, физические лица вправе получить налоговый имущественный вычет. Размер имущественного вычета не может превышать 1 000 000 рублей (указанная сумма, в соответствии с Федеральным Законом № 110-ФЗ от 07.07.03 г. «О внесении изменений в ст. 219 и 220 части II НК РФ», применяется к отношениям, возникшим с 01.01.2003 г., до этого применялся вычет в размере 600 000 рублей). Начиная с доходов 2005 года, налогоплательщик, помимо имущественного вычета в сумме 1 000 000 рублей, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученных от кредитных организаций на новое строительство или на приобретение жилого дома, квартиры, доли в них. Обязательное условие в данном случае — заемные средства должны быть фактически израсходованы на указанные цели. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность). Из сказанного, можно сделать вывод о том, что письменное заявление о предоставлении имущественного вычета в определенной сумме, будет являться основанием для определения долей в общей собственности.

ПРИМЕР
Отец с дочерью купили в 2001 г. двухкомнатную квартиру за 660 000 руб. в общую долевую собственность, причем доля отца, оплатившего 220 000 руб., составляет 1/3, а доля дочери, оплатившей 440 000 руб., — 2/3 квартиры. В соответствии с положениями п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в данном случае не может превышать 600 000 руб. в целом на квартиру. При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Учитывая изложенное, отец вправе заявить в установленном порядке имущественный налоговый вычет в сумме 200 000 руб. (600 000 руб. х 1/3), а его дочь — в сумме 400 000 руб. (600 000 руб. х 2/3).

Порядок возврата налога. При представлении налогоплательщиком заявления о возврате подоходного налога в 2002 г. по объекту, приобретенному до 1 января 2001 г., возврат подоходного налога производится в порядке, установленном ст.78 НК РФ за 1999 и 2000 гг. Возврат налога за 2001 г. в связи с прекращением действия Закона № 1998-1 от 07.12.1991г. «О подоходном налоге с физических лиц» не производится. Налогоплательщик в этом случае может подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а именно — ст.220 НК РФ. При этом применяются правила п.2 Письма Министерства по налогам и сборам РФ № СА-6-04/341 от 22.03.2002 г.

3.2. Основания для предоставления имущественного вычета

По окончании календарного года, вместе с налоговой декларацией о доходах, полученных в календарном году, налогоплательщик вправе подать в налоговый орган по месту жительства, заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Декларация о доходах должна быть подана до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Однако, в случае представления после 30 апреля, декларации лицами, не обязанными подавать декларацию (например, у лица не было иных доходов, кроме тех, которые он получает по месту работы в связи с трудовым или иным договором, и по которым организацией был удержан налог на доходы физлиц), имущественный налоговый вычет предоставляется на общих основаниях. При этом ответственность за несвоевременное представление декларации не наступает (ст.119 НК РФ).

С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет, в связи с приобретением имущества (подпункт 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

3.3. Порядок и сроки предоставления имущественного вычета

Декларация о доходах за отчетный календарный год, на основании которой будут предоставляться налоговые вычеты, должна пройти налоговую проверку. По результатам проверки возврат налогоплательщику причитающейся к возврату суммы налога производится в месячный срок со дня подачи заявления о возврате (ст.78 НК РФ «Зачет или возврат излишне уплаченной суммы налога, сбора, а также пени»).
Если налогоплательщик получал доходы, например, от работы на предприятиях г. Москвы, а подает декларацию по месту жительства в Московской области, то возврат налога, связанный с предоставлением имущественного налогового вычета, производится по месту подачи декларации, т.е. в Московской области.
Сумма полагающегося имущественного налогового вычета будет вычитаться из тех доходов, полученных в отчетном календарном году, с которых налог на доходы физических лиц исчисляется и удерживается по ставке 13%, исходя из даты фактического получения дохода ( ст.223 НК РФ).
При получении дохода в виде оплаты труда датой фактического получения налогоплательщиком такого дохода признается последний день месяца, за который ему был начислен доход за выполненные трудовые обязанности в соответствии с трудовым договором (контрактом). Например, заработная плата, начисленная за декабрь 2001 г. и выплаченная в январе 2002 г., считается фактически полученной в 2001 г. Она включается в налоговую базу 2001 г., из которой вычитается сумма полагающегося имущественного налогового вычета.
В указанную налоговую базу включаются также:
Доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование кредитными средствами после 1 января 2001 г., которые облагаются налогом по ставке 13%;
подлежащие налогообложению доходы от продажи имущества, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности;
доходы, полученные в натуральной форме, исчисленные исходя из рыночных цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.40 НК РФ;
различные доходы в денежной форме, кроме доходов за выполненные трудовые обязанности (например, доходы, полученные по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды имущества);
другие виды доходов, облагаемые по ставке 13%.
Поскольку налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц является календарный год, то излишне уплаченный налог можно вернуть по заявлению, поданному в течение трех лет (срок исковой давности) после уплаты суммы налога в том году, в котором была осуществлена уплата налога, подлежащего возврату. При этом имеет существенное значение, какой именно налог возвращается: подоходный налог (по доходам, полученным до 1 января 2001 г.) или налог на доходы с физических лиц (по доходам, полученным после 1 января 2001 г.), поскольку возврат налога по суммам, направленным на приобретение либо строительство жилья, связан с предоставлением либо льготы по подоходному налогу с физических лиц (на основании п.п.»в» п.6 ст.3 Закона N 1998-1), либо с предоставлением имущественного налогового вычета (на основании п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ).
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п.2 ст.20 НК РФ (к этому числу не относятся лица, имеющие родственные отношения, а относятся иные лица, признанные судом таковыми).
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

3.4. Особенности предоставления имущественных вычетов до и после 01.01.01 г.

По части второй Налогового кодекса, вступившей в силу с 1 января 2001 года налоговым вычетом можно воспользоваться еще один раз, несмотря на то, что вы уже могли воспользоваться таковым по предыдущему Закону о подоходном налоге с физических лиц. Федеральным законом от 5.08.2000 г. N 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах» не предусмотрено ограничений в части того, что налогоплательщики, вновь приобретшие в собственность жилой дом или квартиру, не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, на том основании, что им уже была предоставлена льгота по подпункту «в» п.6 ст.3 Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц». В связи с этим налогоплательщики, ранее (до вступления в силу части второй НК РФ) воспользовавшееся в полном объеме льготой по подоходному налогу по суммам, направленным на приобретение (строительство) жилья по одному объекту, имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ.

ПРИМЕР
Гражданин прибрел до 1 января 2001 года два объекта недвижимости — дачу и квартиру. В этом случае возникает право на налоговый вычет только по одному объекту и только на основании Закона Российской Федерации от 7.12.91 г. N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц», т.к. имущество было приобретено в период действия этого закона.
Приобретение второго объекта недвижимости после 1 января 2001 года, к примеру, строительство гражданином жилого дома или покупке квартиры дает право воспользоваться имущественным вычетом в порядке, предусмотренном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ.

У налогоплательщика есть выбор, как воспользоваться льготой. Налогоплательщики, начавшие пользоваться налоговой льготой на основании Закона N 1998-1 и не полностью ею воспользовавшиеся до 1 января 2001 г. на условиях, предусмотренных этим Законом, имеют право по своему выбору на предоставление имущественного налогового вычета по этому объекту (квартире или жилому дому) в порядке, установленном п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, с зачетом суммы расходов по строительству (приобретению) жилья, ранее отнесенных на уменьшение совокупного дохода такого налогоплательщика, или на получение имущественного налогового вычета в полном объеме по другому объекту при приобретении в собственность жилого дома или квартиры после 1 января 2001 г.
Если до 2001 года гражданин не успел воспользоваться полностью ИНВ, то по части 2 НК РФ он мог реализовать свое право до 600 000 рублей, а с 01.01.03 г. — до 1 000 000 рублей. Такая возможность является еще более выгодной, если учесть, что ИНВ после 2001 года с 417 450 рублей увеличился до 600 000 рублей, а затем до 1 000 000 рублей.
Стоит также обратить особое внимание на то обстоятельство, что если налогоплательщик до 2001 года воспользовался ИНВ на максимальную величину, то на основании НК РФ он уже будет не вправе воспользоваться ИНВ. Но при этом, как уже говорилось выше, в случае приобретения другого объекта недвижимости право на получение ИНВ у налогоплательщика на затраты по данному объекту остаются.
Если гражданин приобрел два объекта недвижимости, один из которых до 2001 года и один после 2001 года, при этом право на использование ИНВ по первому объекту до 2001 года не использовано, то такому налогоплательщику придется выбирать: либо до конца использовать ИНВ по первому объекту, либо заново воспользоваться правом на ИНВ по второму объекту.
Налогоплательщики так же должны знать, что начав пользоваться ИНВ в одном налоговом периоде, гражданин не сможет им воспользоваться на следующий год, если в связи с реализацией имущества, передаст его другому лицу, т.к. такой налогоплательщик не сможет предъявить оригинал свидетельства на права собственности на такой объект.
Приобретение в собственность не оконченный строительством жилой дом не дает право на использование ИНВ вследствие того, что такое имущество не указано в перечне объектов, по затратам на приобретение которых предоставляется ИНВ.
Если налогоплательщик приобретает по инвестиционному договору квартиру, которая в собственность будет оформлена через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию и оформления всех необходимых документов на дом, воспользоваться правом на ИНВ будет возможно, если налогоплательщик предоставит вмести с документами на предоставление ИНВ, акт приемки-передачи квартиры. Такая норма будет применяться к отношениям, возникшим с 01.01.05 г. До внесения изменений в НК РФ, действовало положение, когда для того, чтобы воспользоваться правом на ИНВ было необходимо иметь свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь построенном доме.
При покупке недвижимости не важно, обременена такая недвижимость или нет, например, залогом, обременение не является основанием к отказу в предоставлении ИНВ.
Налоговым вычетом можно воспользоваться и на доходы за прошедшие три года с момента подачи налогоплательщиком заявления на право использования ИНВ, если недвижимость была приобретена за несколько лет до предоставления в налоговую инспекцию заявления о ИНВ (ст. 78 НК РФ, п.4 Письма №СА-6-04/341).
При покупке недвижимости главными являются те свидетельства, которые подтверждают право собственности за приобретателем недвижимости, но не договоры по приобретению таковой. Т.е. если, например, по одному договору купли продаже приобретены две комнаты в коммунальной квартире, а свидетельства выданы отдельно на каждую комнату, то ИНВ будет предоставляться на произведенные затраты по одной из комнат.
Если квартира приобретается в собственность несовершеннолетнего родителями, то получить ИНВ за такую квартиру родители не смогут, несмотря на то, что они потратили денежную на приобретения жилья. Подать заявление на ИНВ может только покупатель, в собственность которого недвижимость оформляется.
Похожая ситуация, когда человек не имеет право воспользоваться ИНВ, если недвижимость была приобретена им в собственность на основании вложений или затрат другого лица, например, родственника или супруга.
Пенсионер, не получающий иного дохода кроме пенсии не вправе воспользоваться ИНВ, вследствие того, что ИНВ распространяется только на доходы, облагаемые налогом 13%, а пенсия налогом на доходы не облагается. Таким образом, пенсионер не вправе воспользоваться ИНВ.
Важно отметить, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.2 п.1 ст.220 НК РФ, является единственным налоговым вычетом, который может быть перенесен в неиспользованной части на последующие налоговые периоды до полного его использования, без ограничения количества лет. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.56 НК РФ налогоплательщик вправе приостановить использование рассматриваемого вычета (который является по своей правовой природе налоговой льготой в смысле ст.56 НК РФ) на один или несколько налоговых периодов.

Для получения ИНВ необходимо заранее позаботиться об открытии банковского счета. Информация об адресе налогоплательщика, источнике выплаты дохода, коде ОКАТО административного образования (где находится налоговый агент), номере лицевого счета налогоплательщика, на который должен быть перечислен излишне уплаченный налог на доходы, реквизиты кредитного учреждения, в котором открыт лицевой счет, должны быть указаны в заявлении на возврат ИНВ. В противном случае, налоговый орган не сможет исполнить свои обязательства по возврату бюджетных средств, через орган федерального казначейства, налогоплательщику. Таким образом, своевременность возврата излишне уплаченных в бюджет сумм налога зависит от самого налогоплательщика. Возврат средств по ИНВ на руки налогоплательщику, не практикуется.

4. ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам на основании составленного в произвольной форме письменного заявления при подаче ими в налоговые органы декларации по налогу на доходы по окончании налогового периода.
ПРИМЕР

В Инспекцию МНС России по г. Москве
от Егорова Константина Михайловича
(ИНН 528916586776)

Заявление

Прошу предоставить мне имущественный налоговый вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ в сумме 600 000 (Шестьсот тысяч) руб., направленных на приобретение комнаты в коммунальной квартире.
Документы, подтверждающие право на вычет, прилагаются.
Причитающуюся к возврату сумму налога на доходы физических лиц прошу перечислить на мой банковский счет по следующим реквизитам:
л/с 3081281907934500666 в Московском отделении N 14 Сбербанка РФ, БИК 043304609, к/с 30101810400000000609.

22 марта 2005г. Егоров К.М.

К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет. К таким документам, в частности, относятся:
— документы, подтверждающие суммы полученного налогоплательщиком дохода и фактически уплаченного налога на доходы физических лиц за отчетный налоговый период;
— договоры купли-продажи имущества;
— договоры на оказание услуг;
— документы, подтверждающие право собственности на имущество;
— платежные документы, подтверждающие направление налогоплательщиком денежных средств на приобретение имущества;
иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.
При этом физическое лицо может сдать налоговую декларацию и документы, подтверждающие его право на имущественный налоговый вычет и возврат налога, лично, или через доверенное лицо, или по почте ценным отправлением с описью вложения.
Согласно ст.229 НК РФ физическое лицо отражает в налоговой декларации все полученные им в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы налога, подлежащие уплате или возврату по итогам налогового периода.
При этом имущественные налоговые вычеты, как уже говорилось ранее, предоставляются в отношении не всех полученных им доходов, а лишь тех, которые учитываются при определении налоговой базы, облагаемой налогом по ставке 13%. Перечень доходов, учитываемых при определении налоговых баз, облагаемых по иным налоговым ставкам, приведен в ст.224 НК РФ.
Платежные документы, подтверждающие затраты на приобретенное имущество должны в обязательном порядке присутствовать при обращении за использованием ИНВ.

ПРИМЕР

В соответствии с договором на долевое участие в строительстве дольщику — физическому лицу передается в 2001 г. в собственность квартира, а оплата стоимости приобретаемой квартиры вместо предусмотренной договором денежной оплаты в сумме 1 800 000 руб. производится посредством заключения между сторонами соглашения о зачете взаимных требований, в рамках которого в счет оплаты стоимости квартиры засчитывается стоимость приобретаемого у дольщика жилого дома с земельным участком, оцененного сторонами в 1 800 000 руб. При этом у физического лица отсутствуют платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств. По окончании 2001 г. он обратился с письменным заявлением в налоговую инспекцию за предоставлением имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры.
Для предоставления имущественного налогового вычета недостаточно факта приобретения квартиры, необходимы также платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и др.) по договору о долевом участии в строительстве жилья. Пунктом 1 ст.140 ГК РФ установлено, что рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов. Соглашение о зачете взаимных требований, не повлекшее за собой уплаты денежных средств по договору долевого участия в строительстве, не может являться основанием для предоставления имущественного налогового вычета в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
— расходы на разработку проектно-сметной документации;
— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
— расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
— расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
— расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:
— расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
— расходы на приобретение отделочных материалов;
— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.
Автор статьи: Старший юрист Сухов Олег Владимирович

 Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, этаж 21.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 787-75-75 (многоканальный), 649-41-49.

28.04.2006